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11
out
2021

Caixa rebaixa FGTS Pró-Cotista e foca em habitação popular

E as categorias do FGTS Pró-Cotista vão se exaurindo uma após a outra…

A última liberação do Conselho Curador do Fundo dividiu os recursos em 3 categorias principais, e destinou os seguintes percentuais para cada uma delas:

Categoria (a) – 42% para aquisição de habitação popular. (ÁREA DE HABITAÇÃO POPULAR).

Categoria (b) – 37% para aquisição de imóveis até R$ 500mil.

Categoria (c) – 21% para aquisição de imóveis entre R$ 500mil e R$ 750mil.

Como já vimos anteriormente, as categorias (b) e (c), acima mencionadas, já tiveram os seus recursos consumidos. Mas e a categoria (a)? Na presente data, o vice-presidente de crédito da Caixa, Nelson Souza, confirmou a seguinte informação sobre a categoria (a): “Estamos deixando os recursos do Pró-Cotista para imóveis de até 225 mil reais”.

A primeira vista, a mensagem pode parecer otimista, mas você sabe como se divide a categoria (a)? Como sempre o Resumo Imobiliário sai na frente, e traz em primeira mão o funcionamento da categoria (a). Veja que o resultado é bem diferente do que foi publicado em diversos veículos de comunicação do País.

Capitais classificadas pelo IBGE como metrópole:

(a.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 225mil.

(a.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 200mil.

(a.3) Estados da Região Norte, Nordeste e Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 180mil.

Observação: apesar do anúncio da Caixa, serão poucas as cidades que estarão aptas a usufruir do teto máximo do FGTS Pró-Cotista. Exemplificando, se você mora em Recife, não poderá ultrapassar o teto de R$ 180mil. Se você mora em Porto Alegre, não poderá ultrapassar o teto de R$ 200mil. O teto máximo valerão somente para as capitais da região (a.1).

Demais capitais estaduais, municípios das regiões metropolitanas das capitais estaduais, de Campinas, da Baixada Santista e Regiões Integradas de Desenvolvimento com população maior ou igual a 100mil habitantes. Capitais regionais, classificadas pelo IBGE, com população maior ou igual a 250 mil habitantes:

(b.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 215mil.

(b.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 180mil.

(b.3) Estados da Região Norte, Nordeste e Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 170mil.

Municípios com população igual ou maior que 250 mil habitantes e municípios das Regiões Integradas de Desenvolvimento das capitais estaduais, de Campinas, da Baixada Santista e das Regiões Integradas de Desenvolvimento de Capital, com população menor que 100 mil habitantes e capitais regionais, classificadas pelo IBGE, com população menor que 250 mil habitantes:

(c.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 170mil.

(c.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 160mil.

(c.3) Estados da Região Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 155mil.

(c.4) Estados da Região Norte e Nordeste: Financiamento de imóveis até R$ 150mil.

Municípios com população maior ou igual a 50 mil habitantes e menor que 250 mil habitantes:

(d.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 135mil.

(d.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 130mil.

(d.3) Estados da Região Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 125mil.

(d.4) Estados da Região Norte e Nordeste: Financiamento de imóveis até R$ 120mil.

Municípios com população entre 20 e 50 mil habitantes:

(e.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 105mil.

(e.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 100mil.

(e.3) Estados da Região Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 100mil.

(e.4) Estados da Região Norte e Nordeste: Financiamento de imóveis até R$ 95mil.

Demais municípios:

(f.1) Rio de Janeiro, Distrito Federal e São Paulo: Financiamento de imóveis até R$ 90mil.

(f.2) Estados da Região Sul, Minas Gerais e Espírito Santo: Financiamento de imóveis até R$ 90mil.

(f.3) Estados da Região Norte, Nordeste e Centro Oeste: Financiamento de imóveis até R$ 90mil.

Resultado: Cada cidade do País possui o seu parâmetro de financiamento para a área popular. Não se engane com o anúncio da Caixa. O banco não estipulou teto de R$ 225mil para financiamento através do FGTS Pró-Cotista. O que foi ratificado é que o banco fará somente financiamentos da ÁREA DE HABITAÇÃO POPULAR, cujos valores variam de R$ 90mil a R$ 225mil.

Fiquem atentos aos tetos estipulados para as suas cidades.

A caixa preta do FGTS Pró-Cotista

O FGTS é um fundo pago pelo empregador ao funcionário, e fica depositado na Caixa Econômica Federal em contas abertas automaticamente com o contrato de trabalho. O FGTS foi criado pelo governo para ser uma reserva de dinheiro para o trabalhador e, ao mesmo tempo, financiar habitações populares e obras relacionadas, como de saneamento básico e de infraestrutura. Afim de esquentar um pouco os financiamentos residenciais, as instituições financeiras resgataram as regras da instrução normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades que regulamentou o programa especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS, ou FGTS Pró-Cotista.

Antes uma linha dedicada para pequenos financiamentos, o FGTS Pró-Cotista tornou-se em 27 de maio de 2015, uma saída para a retirada intensa de recursos da poupança, o que travou a linha SBPE. Naquela data, o conselho curador do FGTS aumentou o orçamento do Pró-Cotista de R$ 800 milhões (montante destinado em 2014) para R$ 4,9 bilhões.

A primeira escassez do FGTS Pró-Cotista

Em janeiro e fevereiro de 2016, os R$ 4,9 bilhões destinados em 2015 secaram devido a intensa procura pelo fundo. Milhares de contratos ficaram suspensos por tempo indeterminado aguardando nova injeção de recursos pelo conselho curador do FGTS.

Atendendo aos anseios do mercado imobiliário, em 17 de março de 2016, foi publicado no Diário Oficial da União (doravante DOU) a Instrução Normativa nº 2 do Ministério das Cidades (páginas 27 e 28) que liberava recursos para compra da casa própria através do FGTS Pró-Cotista.

A linha de financiamento recebeu um volume recorde de recursos: R$ 9.500.000.000,00 (nove bilhões e quinhentos milhões de reais).

Seria a salvação dos financiamentos? Infelizmente não. Após longo estudo, abrimos esse montante em diversas categorias e subcategorias. O resultado não foi animador.

Estudo dos recursos do FGTS Pró-Cotista

É de assustar e impressionar: R$ 9,5 bilhões. Mas você sabe para onde vão esses recursos?

Primeiramente a divisão é realizada por região – Norte, Nordeste, Sudeste, Sul e Centro-FGT PRO COTISTAOeste. Cada uma recebe um pedaço do volume destinado ao financiamento do Pró-Cotista.

A outra divisão realizada pelo conselho curador é através da categoria dos imóveis. Os recursos são destinados para habitações populares, imóveis até R$ 500mil e imóveis com valores de venda entre R$ 500mil a R$ 750mil. De acordo com o DOU de 17 de março de 2016:

a)  R$ 4.000.000.000,00 (quatro bilhões de reais) foram destinados ao financiamento de habitações populares;

b) R$ 3.500.000.000,00 (três bilhões e quinhentos milhões de reais) destinados ao financiamento de imóveis cujo valor de venda não ultrapasse R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais);

c) R$ 2.000.000.000,00 (dois bilhões de reais) destinados ao financiamento de imóveis cujo valor de venda esteja limitado a R$ 750.000,00 (setecentos e RESIMOB-brasilcinquenta mil reais).”Além disso, 60% dos recursos são destinados para imóveis novos, enquanto somente 40% será aplicado na transação de imóveis usados.

Estudo do FGTS Pró-Cotista por região

RESIMOBO Resumo Imobiliário também realizou uma pesquisa dos recursos destinados para cada região do País.

Como vimos nos gráficos acima, cada rincão brasileiro recebeu uma fatia dos recursos do FGTS Pró-Cotista, sendo 60% para imóveis novos, e 40% para imóveis usados. Pelas regras do DOU, parte dos recursos seguirão para a área habitacional popular, imóveis com valor de venda até R$ 500mil e outros acima deste teto.

Ilustramos nos gráficos abaixo a destinação dos recursos por categoria para cada região brasileira.

Região Norte – Total de R$ 1,3 bilhãoRESIMOB-FGTS-PRO-COTISTA-NORTE

Região Nordeste – Total de R$ 2,4 bilhõesRESIMOB

Região Sudeste – Total de R$ 3 bilhõesRESIMOB

Região Sul – Total de R$ 1 bilhãoRESIMOB

Região Centro-Oeste – Total de R$ 1,6 bilhãoRESIMOB

Estudo de volume aproximado de contratos de financiamento

Uma vez desmembrados os recursos a serem aplicados do FGTS Pró-Cotista, vamos ao estudo de quantos contratos esse montante poderá gerar. Levando em consideração o preço médio do imóvel, em suas respectivas categorias, bem como um estimativa próxima do volume de financiamento a ser gerado, chegamos ao número aproximado de 48.670 contratos.

Ao separarmos esse volume em suas respectivas categorias e regiões chegamos ao seguinte resultado:

Apesar do montante emprestado ao FGTS Pró-Cotista, R$ 9,5 bilhões, a sua subdivisão em subcategorias prejudicou a continuidade do sistema. Exemplificando, a região Sul, poderá gerar neste ano em torno 185 contratos de financiamento de imóveis usados com o valor de venda entre R$ 500mil e R$ 750mil. Ao analisarmos os 28 milhões de habitantes da região Sul, e a disponibilidade de apenas 185 contratos nesta categoria, chegamos a conclusão que a sua formulação foi errônea e extremamente mal executada. É natural que algumas categorias tenham os seus recursos extintos num período muito mais breve que outras.

RESIMOBA análise seguinte mostra o número estimativo de contratos de financiamento, por região, a serem realizados com o montante liberado no DOU de 17 de março de 2016.

A verdade do FGTS Pró-Cotista

Todos os dados deste artigos foram coletados, e posteriormente calculados, a partir do DOU de 17 de março de 2016. Trata-se de documento de acesso público. O Resumo Imobiliário é o primeiro meio de informação a divulgá-lo e discuti-lo em sua abrangência.

Há 1 ano, o FGTS Pró-Cotista tornou-se a “menina dos olhos de ouro” dos financiamentos imobiliários. Atraídos por juros baixos, destacou-se rapidamente num mercado volátil e escasso de recursos (funding). Mesmo após a liberação de R$ 9,5 bilhões para 2016, o dobro da verba de 2015, afirmo categoricamente que o FGTS Pró-Cotista não é a solução.

O primeiro motivo é o controle do Conselho Curador. Todas as verbas provenientes do FGTS demandam a aprovação do Conselho, seja qual for o fim. Os investimentos do FGTS não são integralmente destinados ao financiamento imobiliário. É um órgão político que pode regular a remessa de verbas para obras de infraestrutura, saneamento e, por fim, o mercado imobiliário.

A destinação desigual dos recursos também chama a atenção. Se compararmos a remessa de recursos com a população de cada região, chegaremos a seguinte classificação para a destinação de recursos por habitantes:

Primeiro – Região Centro-Oeste – R$ 111,77/habitante.

Segundo – Região Norte – R$ 78,48/habitante.

Terceiro – Região Nordeste – R$ 43,08/habitante.

 Quarto – Região Sudeste – R$ 36,55/habitante.

Quinto – Região Sul – R$ 34,74/habitante.

A necessidade de financiamento é nacional. O déficit habitacional brasileiro acontece em todas as regiões, independente de riqueza ou localização geográfica. Além disso, os recursos do FGTS são provenientes dos trabalhadores. Os empregados estão financiando o mercado atual, e de fato, 80% da massa de trabalhadores encontra-se nas regiões Nordeste, Sudeste e Sul. Causa-me espécie um destinação de recursos altamente desproporcional e desigual como vimos acima.

O último item é o “salve-se quem puder”. Como os recursos são divididos por regiões, categorias, novos e usados, de fato, alguns se extinguirão muito antes do que outros. Vamos analisar os imóveis usados até R$ 500 mil na região Sudeste. Para esta categoria, o Pró-Cotista, destinou apenas R$ 455 milhões para financiamento, ou aproximadamente 1.420 contratos. Se houver o consumo total destes recursos, a região Sudeste não poderá mais usá-lo, e o sistema de simulação automaticamente travará. Sinceramente, R$ 455 milhões para Rio de janeiro, Minas Gerais, Espírito Santo e São Paulo, não é nada!

Finalmente, para você que quer usar o FGTS Pró-Cotista, reze bastante, acenda uma vela, e torça para que a sua categoria e região ainda estejam ativas. Aliás, esse sistema não passa de uma roleta de cassino: ninguém sabe o resultado final.

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